L´Amministratore risponde ai quesiti dei condomini

Buongiorno, nel nostro condominio stiamo valutando l’opportunità di fruire del bonus 110%. La domanda è: quanti condomini devono essere d’accordo per procedere con i lavori? Grazie

Buongiorno, la delibera condominiale che autorizzi l’esecuzione di opere soggette a detrazioni fiscali pari al 110% degli importi spesi è quella che fa capo all’art. 1136 comma 3 del codice civile, ossia la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno 1/3 del valore millesimale. Questa indicazione è stata introdotta all’articolo 63 del DL 104/2020, poi convertito in legge con l’articolo 77/2020, ed è valida sia che l’assemblea condominiale sia costituita in prima che in seconda convocazione.

Ricordiamo che tali maggioranze sono valide per le opere da eseguire su beni condominiali, non sulle proprietà private

Bonus 110%: la maggioranza dell’assemblea ha deciso di procedere, ma io non voglio. Come posso fare?

Il caso da lei prospettato è una consuetudine nelle delibere condominiali, in cui non tutti i condomini sono favorevoli a determinati interventi. Nel caso da lei proposto, viene dato per appurato che la delibera di approvazione delle opere risponda correttamente ai requisiti di legge (maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno 1/3 del valore millesimale), così come indicato all’articolo 63 del DL 104/2020, convertito in legge 77/2020. Se quindi anche sotto il profilo formale la delibera è corretta, e tratta esclusivamente beni comuni, la stessa non è impugnabile, e le opere che riguardano le parti condominiali dell’edificio saranno svolte secondo i criteri adottati in essa.

L’assemblea del condominio in cui abito ha deliberato di installare un ascensore al posto della tromba delle scale; ma può farlo anche se io non sono d'accordo?

La sua domanda è molto generica, in quanto manca di specifici chiarimenti, ma proveremo a rispondere sperando di interpretare il dubbio da lei posto. L’installazione di un ascensore è considerata come innovazione voluttuaria, e può essere fatta anche da un solo condominio, a patto che non leda i diritti di uso delle scale agli altri condomini. Pertanto l’assemblea non può deliberare l’installazione di tale impianto senza il volere unanime dei condomini, ma può autorizzare l’istallazione per coloro che intendono sostenere la spesa. In sostanza, se lei non è favorevole all’installazione, può porre la propria contrarietà: l’impianto verrà probabilmente installato, ma non le dovrà essere addebitata alcuna spesa. Qualora poi, in secondo momento, volesse usufruire del futuro impianto, sarà suo onere pagare la quota di sua spettanza in relazione al costo di costruzione dell’impianto stesso, e le relative spese annuali di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Il mio vicino di pianerottolo ha aperto una seconda porta di accesso al proprio appartamento, ma ha il diritto di farlo?

L’apertura di una ulteriore porta sul vano scala è consentito, in quanto fa parte dei diritti rientranti nell’art. 1102 del Codice Civile. Altro aspetto è la necessaria, preventiva o meno, di attenersi a determinate indicazioni, solitamente inserite nel Regolamento di condominio, che potrebbe essere anche di natura contrattuale; il consiglio è quindi di dare attenta lettura del regolamento. Vi è inoltre un aspetto importantissimo che riguarda le necessarie autorizzazioni che il soggetto che esegue l’apertura è obbligatoriamente tenuto a presentare: il condominio dovrebbe chiedere copia dell’autorizzazione edilizia per l’esecuzione delle opere. Qualora, poi, l’intervento di apertura della porta riguardi la struttura portante del fabbricato, sarà necessario che il condomino produca adeguata documentazione, a firma di tecnico abilitato, che certifichi la regolarità strutturale delle opere in esecuzione o eseguite.

Nel palazzo ove abito c'è un condomino che è proprietario di un cane: purtroppo l’animale causa non pochi fastidi, non limitandosi ad abbaiare tutta la notte, ma sporcando anche sulle scale. Cosa posso fare?

In primo luogo occorre specificare che la riforma del condominio, avvenuta con la legge 220/2012, ha raccolto un ormai consolidato orientamento giurisprudenziale e quindi ritenuto che nessun regolamento di condominio possa vietare ai condomini la possibilità di tenere animali domestici nelle proprie abitazioni. Posto ciò, il condominio può prevedere, nel regolamento condominiale, le regole comportamentali e di utilizzo degli spazi comuni da parte dei condomini e dei loro animali. Diamo per scontato che l’animale domestico (in questo caso il cane) sia correttamente iscritto all’anagrafe canina, e quindi regolarmente in possesso del microchip e abbia effettuato tutte le prassi (sverminazione, vaccinazioni, ecc) previste dalle norme. Il tema posto, a questo punto, va letto sotto due profili differenti: il primo, relativo alla sporcizia sulle parti comuni, ed il secondo al disturbo. Per quel che concerne il primo aspetto la cosa è assolutamente sanzionabile al proprietario: come sappiamo, gli animali non possono essere lasciti liberi negli spazi comuni, e soprattutto è competenza del padrone raccogliere la sporcizia del proprio animale. Per il disturbo, invece, si tratta di una situazione differente, in quanto è normale che un cane abbai, e il limite non può dunque essere valutato dal singolo condomino. Dovranno perciò essere le autorità competenti (AUSL) a valutare l’effettivo disturbo che, nel caso venga effettivamente attestato, potrà precedere una denuncia. È molto raro che per questa ragione si arrivi all’allontanamento del cane, dunque consigliamo sempre il dialogo: parlare con il proprietario in modo costruttivo solitamente risolve molti problemi di questo genere.

Il condomino che abita al piano sovrastante il mio appartamento continua a stendere i panni fuori dal suo balcone fino a coprire parte del mio balcone: cosa posso fare?

Solitamente i regolamenti condominiali, al fine di salvaguardare l’estetica e il decoro dell’immobile oltre che per evitare screzi tra i condomini, danno indicazione in merito. in alcune città, vi sono regolamenti comunali che vietano espressamente di stendere al di fuori dei balconi o delle finestre che affacciano su pubbliche vie al fine di preservare il decoro pubblico.

Seppur i regolamenti autorizzino a stendere sul proprio balcone è bene non abusare di tale concessione questo per evitare sia di alterare il decoro architettonico dell’immobile sia di ledere o turbare i condomini del piano sottostante. Si dovrà evitare di stendere i panni in tutta lunghezza in modo che non sia tolta luce e che si eviti il gocciolio delle acque.

Scrivete il vostro quesito a info@studioprodomo.it, indicando come oggetto “Quesito l’amministratore risponde”.

I nostri esperti vi risponderanno!